НДС на жильё на Кипре с 1 сентября зависит от фактического использования

С 1 сентября 2026 года Кипр перестаёт определять «новизну» жилья по возрасту постройки: объект остаётся новым и облагается НДС до тех пор, пока его не использовали систематически хотя бы 18 месяцев. Льготная ставка 5% на первое и постоянное жильё сохраняется — меняется механика того, к каким сделкам она вообще применима.

Речь о двух административных постановлениях — ΚΔΠ 102/2026 и ΚΔΠ 103/2026. Их опубликовали в Официальной газете Республики 27 февраля 2026 года, а в силу они вступают 1 сентября. Документы регламентируют льготные ставки и особенности ремонтных работ. Новых налогов ни то, ни другое положение не вводит.

Два новых определения в законе

В текст закона впервые вносятся два понятия:
Первое заселение — первое использование здания после его постройки или передачи. Считается любое систематическое использование: проживание собственника, собственные нужды бизнеса, сдача в аренду.

Первое использование — систематическое использование или эксплуатация объекта в течение как минимум 18 месяцев.

Продажа до первого заселения облагается НДС. Продажа после — освобождается. Это единственный тест, который теперь применяется.

Пятилетнее правило отменяется

По правилам, действующим до 31 августа 2026 года, здание считалось новым, если его продавали до первой передачи или в течение пяти лет с момента завершения строительства. Была и оговорка: если несвязанное лицо фактически пользовалось объектом 24 месяца, здание переставало быть новым. После пяти лет освобождение наступало автоматически.

С сентября автоматики нет. Квартира, достроенная в 2020 году и простоявшая пустой, юридически остаётся новой и в 2027-м — а значит, её продажа облагается НДС. Требование о «несвязанном лице» при этом снимается: в зачёт 18 месяцев идёт использование кем угодно, включая самого застройщика.

Разница в деньгах измеримая. Для квартиры за €300 000 это выбор между нулём, €15 000 по льготной ставке и €57 000 по стандартной.

Почему три одинаковые квартиры теперь расходятся

Именно этот сюжет и подтолкнул к правке. В одном доме, сданном в один день, одна квартира может простоять непроданной и незаселённой, вторую сдают в аренду до появления покупателя, третью держат как шоурум для продвижения проекта. Формально все три завершены одновременно — фактическая история у каждой своя, и с сентября она определяет налог.

Оба постановления сопровождаются примерами применения: они показывают, как разбирается конкретный случай. Так, объект, три года использовавшийся самим владельцем, до 1 сентября считался облагаемым (не было 24 месяцев использования несвязанным лицом), а после — освобождается, поскольку 18 месяцев систематического использования набраны.

Лимиты льготной ставки 5% не тронули

Условия льготы на первое и постоянное жильё остаются прежними:

5% на первые 130 кв. м при стоимости объекта до €350 000;
общая площадь — не более 190 кв. м, общая стоимость — не более €475 000;
превышение любого из двух порогов означает 19% на всю сделку;
для людей с инвалидностью льготная ставка распространяется на первые 190 кв. м.

Изменилось другое: право на льготу теперь зависит от того, как трактуются первое заселение и первое использование конкретного объекта. Переходный режим прежней схемы 5% закончился 15 июня 2026 года, с ограниченным продлением до конца года для заявок, задержанных из-за сроков рассмотрения в органах планирования.

Ремонт: три года и восемнадцать месяцев

Ремонт и починка частного жилья по-прежнему могут облагаться по ставке 5%, но с 1 сентября придётся доказать два обстоятельства: жильё старше трёх лет с момента первого заселения и фактически использовалось не менее 18 месяцев (этот срок отсчитывается внутри тех же трёх лет).

Ещё одно ограничение сохраняется: если стоимость материалов превышает половину общей стоимости работ, часть, приходящаяся на материалы, облагается по ставке 19%.

Что проверить до подписания договора

Ключевой вопрос к продавцу сместился с «когда достроено» на «как использовалось». Подтверждением служат договоры аренды, счета за коммунальные услуги и документы о проживании — их имеет смысл запросить до того, как цена согласована, потому что от них зависит, добавится ли к сумме 5%, 19% или ничего.

Изменения касаются далеко не только тех, кто покупает квартиру этой осенью. Под них подпадают застройщики, подрядчики, инженеры, бухгалтеры, налоговые консультанты и юристы, ведущие сделки. Первые сделки после 1 сентября и станут для рынка ориентиром: они покажут, как Налоговая служба читает новые определения на практике.